酒店運營模式應選擇委托管理？特許經營？還是自主管理？

酒店經營的商業模式主要可分為委托管理模式、特許經營模式和自主經營三種模式。酒店項目選擇哪種運營模式，需要考慮酒店項目的地理位置、現場的優劣勢、市場定位（產品定位、檔次、規模體量、設計風格、客源市場、競爭對手）；開發成本及投資回報情況等因素來綜合評判。具體運營模式分析如下：

一、經營模式分類

（一）委托管理

委托管理是酒店業主與酒店管理公司簽署委托管理合同等一系列合同，酒店物業全權委托給酒店管理公司經營、管理，酒店管理公司收取相應費用，這是國際品牌酒店管理的主流模式。酒店管理集團向酒店提供品牌使用權、專業管理團隊、酒店管理系統、日常運營等服務，獲取由酒店業主支付的基本管理費和獎勵管理費。在日常管理過程中，人員、財務以及物品三大方面的支配權由酒店管理公司掌控，但受酒店業主方監管。在改革開放初期，由于酒店業主方缺乏現代化酒店的管理經驗，因此大部分業主引進如萬豪、喜來登、洲際等國際酒店管理集團進行委托管理，隨后該模式也逐漸成為國際管理集團在中國擴張的主要模式。

（二）特許經營

特許經營模式，即酒店管理公司作為品牌所有人，將其所擁有的商標、品牌、管理體系等提供給業主，業主自行組建團隊或聘請第三方酒店管理公司運營酒店，酒店總經理由業主方招聘，管理公司確認。與委托管理模式相比，在特許經營模式下，酒店管理集團一般不提供管理團隊，需要酒店業主方自行組建團隊，但也有少數國際品牌要求第三方管理公司負責管理（具體看選擇什么樣的國際品牌）。在日常經營中，人員、財務及物品三大方面的支配權全由酒店業主方掌控，由酒店管理集團監管。特許經營權模式下，雖然酒店業主有人事權和運營權，但是酒店業主也需要向品牌方支付與委托管理模式差不多的特許經營費用。

（三）自主經營

自主經營模式指酒店業主以自有物業或租賃物業，自創品牌進行經營管理的經營模式。在自主經營模式下，酒店業主對酒店經營的完全自主權，全權負責酒店選址開發、裝修設計、酒店用品采購、員工培訓及后期的酒店運營管理等。自主經營模式的投資規模大（主要用于酒店物業投資），在三種商業模式中風險程度高。此外，該模式受經濟周期影響較為明顯。當經濟景氣時，其利潤增長速度快，然而當經濟低迷時，會面臨經營收益下降、現金流短缺造成還貸壓力、房產貶值等風險，影響酒店業主的整體盈利水平。

二、三種模式的優劣勢分析

（一）委托管理的優劣勢：

1、優勢：有品牌和知名度，酒店項目在前期開發階段有專業技術團隊支持，可借助酒店管理公司的市場營銷、網絡銷售預訂、會員等運營系統；酒店管理公司擁有經營權和人事權，有酒店管理公司共同分擔經營上的責任和風險。酒店管理公司招聘總經理，業主委派業主代表和財務代表，酒店人才、員工招聘在市場上有優勢。

2、劣勢：由于國際品牌標準多，投資額會偏高；如果是小眾奢華品牌，投資額會更高?？傔\營成本高于特許經營和自主管理。

（二）特許經營管理的優劣勢：

1、優勢：有品牌和知名度，前期開發階段有專業技術團隊支持，可借助酒店管理公司的市場營銷、網絡銷售預訂、會員等運營系統。業主有經營權和人事權。業主自行招聘酒店總經理，但需經管理公司確認。業主自行招聘酒店人員?？傔\營成本會低于委托管理。

2、劣勢：特許經營所交的管理費與委托管理節的也差不多（具體要看選擇哪個品牌）。但是可以節約整體的運營成本。相當于業主自行管理，主要經營層面的責任在業主。

（三）自主管理的優劣勢：

1、優勢：前期開發投資額可控；業主對酒店項目有全權的話語權；業主自行招聘總經理和酒店團隊，人力成本等運營成本容易控制，可節約管理費相關開支；總運營成本低于委托管理和特許經營。

2、劣勢：自創品牌需要時間培育市場和知名度；所有前期開發和后期經營均由業主方團隊負責；業主需要自行搭建運營體系，包括人力資源、培訓、財務、采購、市場推廣銷售渠道等，需要專業人才和系統。

三、既然這三種方式有利有弊，該如何選擇呢？我們的建議如下：

1、對于規模較大的高星級酒店，如果酒店業主具備較強的經濟實力，現金流充沛，投資酒店的目的主要是希望提高項目土地的價值，達到品牌溢價，希望能有專業的酒店管理團隊來管理，則可以考慮委托管理模式，選擇國際知名的酒店管理公司和品牌。

2、對于具備一定酒店運營管理經驗和能力的酒店業主，如果希望能培養和鍛煉自己的團隊，可以根據項目情況選擇良好業績的特許經營品牌。

3、如果酒店項目地理位置很好，具有較多的景觀資源和優勢，容易獲得較好的平均房價和業績，同時業主方有專業的管理人員等團隊，具有開發和運營酒店的經驗，也可以考慮自創品牌、自主管理。

--END--

About NorthStar

NorthStar納斯達酒店資產管理（香港）有限公司，是加拿大Hamilton Webbs酒店管理咨詢公司在中國的授權代表，具備國際化酒店資產管理資質，為酒店業主提供酒店“全生命周期”的資產管理服務，業務范疇涵蓋從前期籌建、開業籌備、酒店運營、升級改造到資產退出等酒店資產管理一系列服務內容。NorthStar酒店資產管理團隊堅持以專業創造價值，為酒店業主提供專業的資產管理服務，實現酒店資產價值最大化。

NorthStar北極星酒店管理顧問（三亞）有限公司是NorthStar納斯達酒店資產管理（香港）有限公司在中國內地的全資子公司，主要承接NorthStar酒店資產管理（香港）有限公司在中國內地的酒店開發支持、酒店開業籌備、資產運營審核、酒店資產改造等業務。

（更多精彩，掃碼關注 ）