如何做好商業綜合體項目（含酒店）投資測算中的條件設置？
隨著城市建設的日益發展，商業綜合體項目往往是商務CBD核心區的標準配置，彰顯了該地區的經濟實力和城市形象。而定位準確、具有品牌價值的酒店往往也是大型綜合體項目的標準配置，不僅滿足商務需求，也提供了休閑度假的選擇，增強了項目整體的吸引力。
對于綜合體項目（往往包含酒店、住宅、商業和辦公租售等業態）的投資經濟測算，不同于酒店單體業態測算，需要著眼于項目整體的現金流預測。在整體投資測算之前，需要做好項目測算的條件設置。做好條件設置是整體測算之前最關鍵的一步。
④估值方法選擇和參數。
②工程成本：建造成本、改造成本、翻修類成本；（明確建設標準和產品定位）
①運營費用：按業態分別預估運營期間成本費用，主要包括管理費用、營銷推廣費用、維修基金等等
②相關稅費，如為資產交易需要考慮增值稅及附加、土地增值稅、所得稅等。
（一）綜合體中各業態售價、租金、銷售周期、銷售面積、經營業績等（酒店項目的經營預測可根據酒店定位、區域客群消費能力、競爭酒店業績來綜合評估預測，其他業態由業主公司提供或者參考相關顧問咨詢公司報告）。
（二）前期開發土地面積、建筑面積等指標數據應根據市政府規劃局相關部門批復的指標和相關文件作為依據。
（三）建設周期、開發時序、工程成本等數據應咨詢工程和成本部門。
如果是拿地項目，需要注意地下面積中是否有計入容積率的面積，是否包含在地價款中。
首先，需要明確各經營業態的產品定位和建筑標準；其次土地成本按照土地面積進行成本分攤，建設成本按照建筑面積進行分攤。
不可預見費包含基本預備費和漲價預備費兩部分，隨著工程的進行，該筆費用應逐步減小直至結算時為零。計算開發周期時項目銷售比例超過90%可視為項目清盤，和竣工時間相比以孰長判斷項目開發周期。
可租售面積在完工前可按照規劃的地上面積計算，實際測算時應根據項目具體測繪情況計算可租售面積，區分公攤面積和不可分攤面積，一般地下車位不計算在可租售面積內。
股東貸款、內部往來款等用于項目土地款和工程款支付的應列入資本金，相應利息計入資本化借款費用。
房產稅包括從租計征和從價計征兩種方式，根據地方稅務局的納稅要求，確定該項目適合的計稅方式。從價計征的房產稅= 應稅房產原值 ×（1 - 扣除比例）× 年稅率 1.2% ；從租計征的房產稅=租金收入（不含稅）× 12%。
以上簡單介紹了綜合體項目投資測算的設置條件。除了可以協助做好酒店項目全投資測算，我們還可以協助綜合體項目全業態的投資測算。有需要的朋友可以掃碼聯系我們，感謝關注！
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